ЛЕГЕНДЫ И МИФЫ ОБ АГЕНТСТВАХ НЕДВИЖИМОСТИ
ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ (часть 1 можно прочитать здесь, часть 2 можно прочитать здесь)
Миф 8. Агенты обладают некими секретными базами информации, к которым нет доступа у простых смертных
Данный миф состоит из двух частей. Первая часть касается баз данных, по которым агенты якобы могут «проверить юридическую чистоту» любой отдельно взятой квартиры. Вторая часть гласит, что агенты будто бы располагают данными об объектах недвижимости, которых нет в открытом доступе, и поэтому могут предлагать более интересные и выгодные варианты.
О «проверке юридической чистоты» мы уже упоминали ранее (см. Миф 3): агентство не гарантирует безопасность сделки, никак за неё не отвечает, и никаких обязательств выполнять какую-либо «проверку» в договорах на себя не принимает. Добавим, что никаких единых баз данных по «юридической чистоте» или «специально обученных людей», уполномоченных «проверять» эту «чистоту» не существует в принципе. Всё, что возможно – нелегально получить сведения из разрозненных источников (паспортный стол, УФРС, УМВД и т.д.). Такие сведения могут быть полезны при оценке юридических рисков, но ни в одной из баз данных этих госорганов нет и не может быть информации о возможных правопритязаниях на объект недвижимости (обиженные наследники, недееспособные граждане, сохранившие право пользования люди и т.п.). Но нужно понимать, что получение даже такой отрывочной информации стоит денег и времени. Ни одно агентство не наделено правом официально запрашивать такую информацию у государственных органов, поэтому здесь возможны исключительно коррупционные схемы. Будет ли этим заниматься фирма, которая это делать не обязана? Во всяком случае уж точно не фирма, представляющая продавца – ему имеет смысл проверять не свою квартиру, а купюры, которые он за неё получит.
Корректно было бы говорить не о «проверке чистоты», а об оценке всех юридических рисков, связанных с приобретением объекта недвижимости, которую должны проводить не агенты, а юристы – с использованием всех доступных источников информации.
Теперь о второй части мифа – «секретных базах» продающихся квартир. Любой разумный продавец заинтересован прежде всего в том, чтобы об его предложении узнало как можно больше заинтересованных людей. Нет никакого смысла скрывать предлагаемый объект недвижимости, ограничивая круг потенциальных покупателей. В Петербурге, например, существует несколько площадок для размещения предложений о продаже недвижимости. Прежде всего, это не аффилированный ни с каким агентством или риэлтерскими ассоциациями «Бюллетень недвижимости», в котором, по его данным, публикуется до 95% всех вариантов. Затем идут «Из рук в руки», «Реклама-Шанс», «Сландо» и «Авито», серверы eip.ruи emls.ru. Все эти площадки общедоступны, открыты для размещения объявлений и их чтения частными лицами. Именно они и являются теми источниками, из которых агенты берут варианты.
Источников происхождения заблуждения о «секретных базах», по-видимому, два. Во-первых, некоторые агентства для удобства работы интегрируют разные базы под одной оболочкой, то есть сводят воедино информацию из разных публичных источников. Во-вторых, некоторые из них подписаны на получение информации в электронном виде до того, как она появится в сети или будет опубликована в печатных изданиях. Последнее, впрочем, доступно не только для агентств: любой желающий может подъехать в пятницу в редакцию «БН» и купить понедельничный экземпляр «Бюллетеня». Но даже и это преимущество со временем теряет значение, поскольку всё больше людей размещают на сайте объявления в режиме «онлайн». В Москве ситуация несколько иная: там правит бал межагентская база WinNER, но и на неё может за умеренную плату подписаться любой желающий.
Из вышесказанного понятно, что, хотя агентам действительно бывает удобнее работать с информацией из разных источников, наличие у них какой-то эксклюзивной информации, в принципе недоступной обычным людям – вымысел.
Миф 9. Агент экономит Вам силы и время
Сразу оговоримся, что в теории это утверждение совершенно верно, именно так и должно быть. На практике, однако, всё бывает иначе. Стоит заглянуть на тематические интернет-форумы, и мы увидим жалобы вроде:
«Мой агент сейчас на даче, отодвинул все просмотры на рабочие дни, так мне это невыгодно, я бы сегодня с удовольствием показывала».
«Собрали все документы и вторую неделю не можем передать их агенту».
«Агент нам посылает людей, мы им показываем квартиру, а сам даже на звонки перестал отвечать».
«Подбирают нам квартиру, приезжаем смотреть – оказывается всё не так, и этаж другой, и дом не тот, и цена поднялась».
Почему такое происходит?
Агент, как и любой обычный человек, стремится работать поменьше, а получать побольше. Но если в большинстве других профессий обязанности работника чётко определены, рабочее время и место зафиксировано, а сам он находится под контролем начальников, то агент предоставлен сам себе, и по своей человеческой природе не может этим не воспользоваться. Он неизбежно будет стараться переложить как можно больше работы на плечи заказчика. В результате клиент зачастую сам собирает все справки и сам показывает квартиру (агент в лучшем случае стоит рядом и следит, чтобы продавец и покупатель не договорились без него), при этом даже не догадываясь, что выполняет работу, за которую заплатил агенту. Клиента заставляют отдельно оплачивать даже составление договора купли-продажи в простой письменной форме, которое стоит 2-3 тысячи рублей и которое агентства могли бы, учитывая гигантский размер своих комиссионных, включать в набор услуг по агентскому договору.
Нередко агент не только не экономит время и силы своего клиента, но даже затрудняет ему жизнь. Простой пример. Вы продаёте квартиру, разместив объявления. Если телефон в объявлении указан Ваш, то заинтересовавшийся человек звонит Вам, без проблем узнаёт интересующие подробности и договаривается о времени показа. А теперь посмотрим, что будет, если указан телефон агента. Чтобы договориться о времени показа, он должен будет позвонить хозяину, а потом перезвонить покупателю. Пока он перезванивает – а какой-нибудь из телефонов в этой цепочке может быть недоступен – у покупателя могут измениться планы. Агент снова будет звонить тому и другому, согласовывая время просмотра. Покупатель, в это время, конечно, не будет сидеть сложа руки, а будет прозванивать другие варианты, которые, возможно, подойдут ему больше. В результате имеем то, что имеем: «испорченный телефон», срыв договорённостей, потерю возможного покупателя.
Не будем забывать, что у агента в голове могут быть десятки разных квартир, информацию о которых он постоянно путает. Его телефон разрывается от звонков по разным вариантам. Агент может не знать всех нюансов о квартире и поэтому дать приблизительную или вообще недостоверную информацию. Наконец, поскольку агент стремится показать квартиру как можно большему числу покупателей, в надежде, что хоть один из них окажется реальным, он склонен «подстраиваться» под вкусы звонящих, расхваливая квартиру на все лады, заслуженно и незаслуженно. На это накладывается желание агента показать хозяину квартиры видимость бурной работы, чтобы тот не отказался от его услуг.Итог: масса заведомо ненужных, «пустых» просмотров, отнимающих время и нервы продавца. Продавец начинает думать: «Неужели моя квартира настолько плоха, что никому не нужна?» Агент радостно подхватывает: «Да, да, надо снижать цену». На самом деле, конечно, цена не снижается (cм. Миф 4), просто возрастает доход агента, увеличиваются его и без того немаленькие комиссионные. А если учитывать, что квартиру обычно ищут на пределе финансовых возможностей, то даже небольшое снижение цены могло бы значительно ускорить продажу. Если бы агента не было, а квартира стоила дешевле на сумму его вознаграждения – вот тогда она бы действительно продалась быстро, а хозяин действительно сэкономил бы силы, время и, в конечном счёте, деньги – потому что быстрее бы получил и пустил в дело необходимую сумму.
Агент реально экономит время лишь в отдельных случаях. Наиболее показательный – это тот, когда продавец находится где-нибудь в другом городе, а агент готовит квартиру к продаже по доверенности. Можно также поручить агенту сбор справок и подачу документов на госрегистрацию (за соответствующую разумную плату), всё остальное не даёт по затратам сил и времени существенной разницы.
Наконец, есть мнение, что основное, за что стоит платить деньги профессионалу на рынке недвижимости – не пресловутая «экономия времени», аквалифицированные консультации, которые помогут избежать дорогостоящих ошибок.
Миф 10. Неважно, что написано в договоре с агентством, главное – что обещает агент. Надо во всём полагаться на агента и делать только так, как он скажет
В бесчисленных интернет-дискуссиях, которые ведутся на форумах о недвижимости, регулярно повторяется один и тот же сценарий. Кто-нибудь цитирует очередной договор с агентством или выкладывает целый скан. Остальные участники начинают возмущаться тем, что договор «ни о чём», либо «кабальный и неравноправный», либо то и другое сразу. На шум слетаются агенты, которые неизменно заводят одну и ту же песню:
«…В договорах этого, действительно, нет. И не может быть по вполне понятным причинам. Агентство само страхуется от возможных проблем».
«Вы же понимаете, что это незаконно и не может быть включено в договор, но все это делают…»
«Договор – формальность, главное – человеческие отношения с агентом, он заинтересован в клиентах и дорожит своей репутацией».
Но поставим вопрос иначе. Если договор действительно ничего не значащая «пустая формальность», почему бы тогда агентству не подписать его на условиях, выгодных клиенту, а не агентству? Но нет, агентства очень тщательно следят за тем, чтобы договор был составлен только в их интересах, и почти никогда не допускают ни малейшего отклонения от своего типового договора. Договор по возможности предусматривает массу штрафных санкций для потребителя, а также затрудняет его обращение в суд. Вот пример:
Разрешение споров, как мы видим, предусмотрено не в суде, а в некоем частном (!) международном (!) коммерческом арбитраже (!). Согласно сайту этой организации, одна только минимальная пошлина за рассмотрение дела составляет 1000 долларов США (в то время как в российском суде общей юрисдикции – 200 рублей). Вопрос об объективности «арбитров» оставим за скобками.
Мы видим, что хотя агенты убеждают клиентов в том, что «договор – пустая формальность», сами они на практике совсем не исходят из этого ложного мнения. Что же на самом деле означает подписание договора?
Обратимся к основам, сформулированным в Гражданском кодексе РФ (в частности, в статьях 307, 420 и др.). Применительно к теме нашей статьи, главная идея этих положений закона состоит в том, что договор является основой установления, изменения или прекращения прав и обязанностей его сторон. В случае любого спора практически единственным допустимым доказательством будет являться именно договор. Даже свидетельские показания не всегда будут приняты судом (ст. 162 ГК РФ).
Важно, что договор не должен противоречить закону (ст. 422 ГК РФ), и те его положения, которые закону не соответствуют, впоследствии легко могут быть признаны недействительными.
Совершенно очевидно поэтому, что наличие договора как такового просто необходимо. Что же касается его содержания - если договор бессодержателен («пустая формальность»), клиент играет в лотерею: агент может выполнить устные обещания, а может и не выполнить, причём в последнем случае клиент никак не сможет добиться исполнения обязательств или компенсации убытков. Если же в договоре ясно и чётко прописаны конкретные обязательства сторон и сроки их исполнения, по крайней мере будет с чем идти в суд, чтобы добиться справедливости. А судов, как показывает практика, агентства не любят.
Подведём итоги. Основа отношений с агентством – договор, ответственность по которому должен нести не только клиент, но и агентство. Устные обещания агента не имеют никакой силы. Перед подписанием договор следует внимательно изучить (желательно, с помощью юриста). Если условия договора Вас не устраивают, Вы вправе предложить свой вариант, либо, если агентство категорически отказывается менять свой типовой договор, настоять на заключении дополнительного соглашения, в котором прописать все необходимые условия. Если же и на это предложение агентство ответит отказом – лучше не иметь с ним дела.
Миф 11. Агентство нельзя обойти. Если квартиру продаёт агентство, то с ним и нужно вести все переговоры. Цена квартиры окончательна и обсуждению не подлежит
Типичная ситуация. Покупатель находит по объявлению подходящий вариант, смотрит квартиру, ему всё нравится. Но между ним и продавцом всё время стоит агент. Он не даёт им обсуждать цену («всё только через меня!»), требует от покупателя для начала внести какие-то деньги в агентство по сомнительному, ни к чему не обязывающему это агентство, договору, и даже просто не даёт обменяться телефонами. Иногда агент озвучивает внезапное повышение цены, но, поскольку на продавца нет выхода, проверить его слова затруднительно.
Можно ли обойти такого агента? Насколько это правильно и законно?
Как мы уже говорили выше, основой отношений между клиентом и агентством является договор. Нет договора – нет отношений. Если вы посмотрели квартиру, пускай даже рекламу подавало агентство, вы отнюдь не обязаны покупать её только через него. И совсем не факт, что даже у продавца имеется какой-либо договор с агентством, а оно просто не перепечатало чужое объявление, надбавив свои комиссионные и указав свой телефон. (Кстати, реальная практика агентств).
Даже при наличии договора, несмотря на все страшные санкции, которые там обычно написаны, разорвать отношения с агентством можно на любой стадии работы, единственное условие – возместить ему фактические расходы (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Тем более ни к чему не обязывает простой просмотр квартиры: реклама, как следует из ст. 437 ГК РФ, не является офертой, а просмотр – её принятием.
Большинство агентов прекрасно понимают, что закон в данном случае не на их стороне. Поэтому в ход идут
апелляции к «нравственности» и «порядочности». По мнению агентов, если уж посмотрел квартиру с их помощью, то «кидать» агентство – «непорядочно», надо сразу же заключить с ними договор (необязательно) и отдать им аванс (обязательно). По такой же логике, если человек, скажем, проходил мимо уличных напёрсточников и остановился посмотреть, то обязан с ними сыграть... с известным результатом.
Ещё раз подчеркнём: квартиру продаёт не агент, а собственник, участники правоотношений – покупатель и продавец. Агент может лишь помогать одной из сторон, оказывая определённые услуги, и не более.
Наиболее продвинутые агенты любят включать в свои договоры положение об «эксклюзивности», согласно которому продавец не имеет права ни пользоваться услугами других агентов, ни продавать квартиру самостоятельно. В подтверждение законности такого положения они ссылаются на ст. 1007 ГК РФ, которая действительно предусматривает возможность подобного условия в агентском договоре. Однако более тщательное прочтение Гражданского кодекса говорит нам, что к отношениям, вытекающим из агентского договора, если агент действует от имени заказчика (принципала) применяются правила главы 49 ГК РФ о договоре поручения. А в главе 49 имеется ст. 977 ГК РФ, согласно которой доверитель вправе отменить поручение в любое время и соглашение об отказе от этого права ничтожно – то есть недействительно вне зависимости от признания его таковым судом. Заметим, однако, что чаще всего договоры, которые агентства называют «агентскими», по своей природе являются договорами возмездного оказания услуг, и тогда право заказчика отказаться от договора в одностороннем порядке непосредственно предусмотрено ст. 782 ГК РФ.
Итак, мы установили, что агента обойти можно, притом очень выгодно, ведь тогда стороны сделки экономят на стоимости его услуг. А это немалая сумма: стандарты Ассоциации риэлтеров СПб рекомендуют агентам брать не менее 8% от суммы сделки. Хотя цены снижаются и сейчас по факту часто берут меньше, 3-6%, даже и это - колоссальные деньги, несоизмеримые ни с реальной ценностью оказанных услуг, ни с затраченным временем, ни с квалификацией исполнителя.
Комиссионные всегда закладываются в цену квартиры, но продавец их не увидит – они останутся в агентстве. Лишь когда агент выбывает из схемы, у продавца появляется реальный стимул торговаться. Отсюда вывод: во всех случаях следует стремиться к тому, чтобы работать непосредственно с хозяином недвижимости. Цену квартиры обсуждать можно и нужно, причем, не с агентом, а с продавцом.
Миф 12. Антимиф. Риэлтеры ни за что получают огромные деньги, не делая ничего полезного
«Все агенты - мошенники и к тому же бездельники.- Такое впечатление может сложиться из нашей статьи. - Только деньги загребают, аж 8% с каждой квартиры. За что?!»
Всё не так плохо. Наша задача состояла в разоблачении мифов, и, как нам кажется, мы её выполнили. Однако мы не хотели бы, разоблачив одни мифы, создать другой миф: о том, что агенты – некое абсолютное зло. Не будем чрезмерно строги – агенты не звери, не чудовища, а в большинстве своём симпатичные люди, заботливые мамы и бабушки. И зарабатывают они, кстати, совсем не так много, как может показаться.
Дело в том, что едва ли не 90% времени и сил агента уходит не на сопровождение сделок, а на изнурительные поиски клиентов и борьбу за них и с ними. Каждой сделке предшествуют недели и месяцы ненужных звонков, бесполезных поисков, пустых просмотров. Бывает, клиент, которого долго обхаживали, в последний момент «сорвётся», уйдёт в другое агентство или – о, ужас! – проведёт сделку сам. Клиенту надо постоянно демонстрировать бурную работу, делая то, что он мог бы легко сделать и сам, постоянно внушая ему неуверенность в своих силах. Необходимо постоянно посылать к продавцу «перспективных покупателей» - абы кого, лишь бы посмотрели квартиру и тем самым напомнили хозяину о существовании агента. А если покупатели окажутся действительно перспективными, надо самому прибыть на показ и встать грудью между ними и продавцом, чтобы они, не дай Бог, не договорились без посредников. И ведь надо же ещё выполнять свои прямые обязанности!
В результате, когда сделка всё-таки «срастается», агент старается оторваться по максимуму и взять с клиента как можно больше – «за себя и за того парня». Риэлтеры попали в замкнутый, порочный круг: они не могут не драть с клиента три шкуры, чтобы отыграться за месяцы ожидания и бесполезной беготни, но, поскольку берут так много, большую часть времени опять-таки сидят без дела.
Виноваты ли в этом агенты? Нам кажется, нет. Виноваты не они, а давно отжившая схема, по которой большинство из них поныне работает. Именно она предрасполагает к тому, что работа агента столь неэффективна.
Не следует также думать, что агенты поголовно некомпетентны. Для той работы, которую они выполняют, особой квалификации – будем честны – в большинстве случаев и не требуется. По сравнению с другими юридическими задачами (например, сложными судебными процессами) задача сопровождения сделки с недвижимостью обычно довольно проста. Рядовую куплю-продажу, как мы показали выше, вполне может провести любой грамотный человек. Тем более агент, который провёл не одну сделку и знает вещи, с которыми простой человек сталкивается раз-два в жизни, вполне может подсказать что-то полезное и сэкономить пару недель на изучение того или иного вопроса.
Мы не хотим сказать, что все агенты бесполезны или вредны. Наша мысль в другом: те цены, которые они запрашивают, а главное, те принципы, по которым они работают – уже давно не являются ни разумными, ни обоснованными. Уверены: будущее рынка недвижимости за квалифицированными специалистами, реальными ценами и честными отношениями. И мы его приближаем.
Комментарии
Статью написал как раз очень грамотный специалист. А Ваши жалобы про бензин просто смешны: кто, собственно, Вас просит так суетиться? А я отвечу: глубокое подсознательное понимание Вашей бесполезности в большинстве случаев. Юристы не суетятся, на своих авто никого не катают. И другие спецы тоже: хирурги, нотариусы, ревизоры.
Но при сложных цепочках разъездов и разменов агенты нужны. Без них не договориться.
Я всегда допускаю, что могу быть неправ.
- Кем и как продаются квартиры с сомнительной историей? Чёрными-чёрными риелторами?
- Теми же агентами и точно так же, как и все остальные квартиры.
Вот это точно - мы не имеем никакого отношения к агентствам
3. в риэлторах кого попало не держат, каждый из нас знает кодексы, в своей отрасли очень компетентен, и споровождение сделки проводится под полным контролем!