ЛЕГЕНДЫ И МИФЫ ОБ АГЕНТСТВАХ НЕДВИЖИМОСТИ

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ

Рынок недвижимости в нашей стране существует уже достаточно давно, чтобы вокруг него сложилась своя мифология. Первые годы его становления, которые пришлись на бурные 90-е, отошли в историю, но именно тогда сформировался ряд устойчивых представлений, которыми многие руководствуются по сей день, хотя жизнь ушла далеко вперёд, и они уже не соответствуют действительности. Большая часть из них касается агентов и агентств недвижимости, без которых значительная часть людей не представляют себе любую сделку на этом рынке. В начале 90-х агенты были практически монополистами в области проведения таких сделок, теперь же всё больше людей совершают сделки самостоятельно. Эта статья поможет лучше понять сегодняшнее положение агентств на рынке недвижимости и развеять некоторые из старых мифов, которые мы сейчас перечислим.

Миф 1. Сделки с недвижимостью – что-то чрезвычайно сложное и опасное, поэтому надёжнее всего проводить их через агентство

После развала СССР и воцарения дикого капитализма граждане нашей страны, не имевшие опыта владения частной собственностью,  вдруг столкнулись с необходимостью распоряжаться такой собственностью, прежде всего, недвижимостью, которая досталась им в результате массовой приватизации. Это осложнялось полной неразберихой в законодательстве, которое, мало того, что быстро менялось и зачастую противоречило само себе, было и труднодоступным для ознакомления – ведь ни интернета, ни компьютерных справочно-правовых систем тогда не было. Поэтому систематически отслеживать изменения правовых актов и как-то разбираться в них мог даже не всякий юрист.

Средства массовой информации в те годы ежедневно сообщали об очередных преступлениях, совершённых, чтобы завладеть чьей-то квартирой. Насколько завтра упадёт рубль, было неизвестно никому. Банки создавались и лопались, как мыльные пузыри. Люди были вынуждены держать сбережения в иностранной валюте и в ней же рассчитываться за крупные покупки, что само по себе являлось нарушением закона.

В результате всего этого у обычных людей сложилось впечатление, что сделки с недвижимостью – что-то заоблачно сложное, и любую операцию на этом рынке может провести только специальный человек, который досконально знает, что и как нужно делать. И такие якобы специально обученные люди не замедлили появиться. Надо отдать должное тогдашним «пиарщикам» агентств недвижимости: они сделали всё, чтобы раздуть миф о крайней сложности и опасности самостоятельного проведения сделок. Доходило до того, что некоторые полагали, что продавать квартиру без агента запрещено законом.

Прошли годы. Ситуация изменилась. В 1994-1996 годах были приняты первые две части Гражданского кодекса РФ, а в 2001 году – закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Петербурге, а затем и по всей стране, появилась реально работающая система регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР, ныне УФС ГРКК). Экономическая ситуация улучшилась: банки стали надёжнее, а деньги стабильнее. Люди начали спокойно совершать крупные сделки в российских рублях. Наконец, произошла настоящая информационная революция: любой закон и нормативный акт легко доступен в интернете, более того, его применение можно обсудить на профессиональных и тематических форумах. Там же, в интернете, можно самостоятельно найти все предложения объектов недвижимости, не прибегая для этого к помощи агентов.

Короче говоря, теперь успешно провести сделку с недвижимостью может практически любой человек, у которого есть время и желание самому во всём разобраться. В принципе, для этого достаточно иметь школьное образование, элементарный здравый смысл, а если ещё и уметь пользоваться компьютером – задача облегчается ещё больше. Если уж Вы нашли в интернете эту статью и читаете её – сможете найти и всё остальное.

Миф 2. Агент – сложная профессия, требующая специальных знаний и умений сразу во многих областях

Второй миф неразрывно связан с первым. Кажется естественным, что сложные и опасные сделки должен проводить Специалист (с большой буквы!). Он должен сочетать в себе качества юриста, экономиста, менеджера по продажам, эксперта-строителя, психолога, конфликтолога и ещё десятка других профессий, каждая из которых требует долгих лет обучения и практики. Подобным букетом разнородных талантов не обладал, пожалуй, сам Леонардо да Винчи. Тем не менее, многие агенты утверждают, что они как раз такими всесторонними специалистами и являются.

Как же обстоят дела на самом деле? Обратимся к фактам.

Вот типичное «резюме» начинающего агента:

«Мне 45 лет, образование среднее, кроме того я иногородняя (сама из Краснодарского края), пока живу у родственников (и уезжать не собираюсь).

… Я не боюсь трудностей, связанных с этой профессией. Я себя знаю. Опыт общения у меня есть, правда не с клиентами. Я четыре года организовывала и проводила соревнования по бильярду по всему Краснодарскому и Ставропольскому краю, а публика там очень разная, даже обещали, что не выйду из бильярдной, если не начну подсуживать (ничего у них не получилось).

… Я не сразу выбрала эту профессию. Были "раздумки". Понимаете, мне 45, а я ещё не реализовала себя, не исчерпала свой потенциал. Работа, например офисная, и служебная лестница не по мне».

Куда же идёт такой новичок-агент овладевать профессией? Где учится специальности? Сразу скажем, что профессии «риэлтер» и «агент по продаже недвижимости» обрели официальное признание, будучи включены в общероссийский классификатор профессий, относительно недавно. Поэтому до сих пор не существует государственных высших и даже средних учебных заведений, которые бы выпускали таких специалистов. Каждый учится где и как придётся. Чаще всего по принципу «жизнь научит» (ценой ошибок за счёт клиента), но есть и немногочисленные исключения. В Петербурге, например, существует некоммерческое образовательное учреждение «Институт недвижимости», где всего за 3 недели и 9000 рублей можно получить красивое удостоверение. Даёт ли трёхнедельный курс все необходимые знания юриста, экономиста… (см.выше по списку)? Ответ очевиден.

Некоторые агентства декларируют «специальное внутрикорпоративное обучение», которое на практике сводится к тому, что будущий агент наблюдает за действиями более опытных. Не опираясь на фундаментальную теоретическую базу, такого рода «обучение» приводит к привычке работать по однажды заданному шаблону, теряясь всякий раз, когда ситуация нестандартна.

Агенты часто возражают: «Мы не теоретики, а практики, за нами – большой опыт». Но так ли это? Да, есть и такие агенты: опытные, работающие на рынке недвижимости не один год. Они действительно изучили необходимый узкий сегмент юридических и иных знаний (что, впрочем, и не требует больших усилий). Но статистика говорит, что средний агент (каких подавляющее большинство) проводит 1-2 сделки в год, а удачливый – пару сделок в квартал. Поэтому даже опытный агент, который занимается своим делом 5-10 лет, обычно имеет за плечами не более 50 сделок, многие из которых являются однотипными и мало что прибавляют к его знаниям. Впрочем, и такие люди - скорее исключение из общей массы.

В большинстве своём агенты - женщины предпенсионного возраста (средний возраст агента – за 50), пришедшие в недвижимость из какой-либо другой сферы и не имеющие даже начальных юридических знаний, полученных самообразованием (о дипломе уже и не говорим). Не будучи специалистами в юридической области, они принимают решения, руководствуясь не нормами права, а принципами «Все так делают» и «Это стандартная схема». (Именно эти слова Вы, скорее всего, услышите в агентстве, если зададите какой-нибудь «неудобный» вопрос).

Как правило, главное, если не единственное достоинство агентов – умение убедить клиента в своей незаменимости. Недаром даже в тех куцых обучающих программах, которые им предлагаются, большую часть занимают специальные психологические тренинги, такие как «Формирование имиджа успешного агента», «Работа с возражениями и сопротивлениями клиента», и, главное, «Обоснование размера комиссионных». Мы готовы признать, что убедить клиента в чём нужно – сложная задача, но никакого отношения собственно к сделкам с недвижимостью, тем более к их безопасности и юридической чистоте, она не имеет. А то дельное, чему агент научился за три недели, нетрудно изучить и самому.

Миф 3. Агентство гарантирует безопасность сделки и юридическую чистоту приобретаемой квартиры

Едва ли не самым главным при совершении сделки с недвижимостью как для покупателя, так и для продавца является её надёжность и безопасность. Бытует мнение, что покупка квартиры именно через агентство повышает безопасность, потому что агентство «проверяет чистоту квартиры», «гарантирует безопасность расчётов».

Так ли это?

Обратимся к наиболее надёжному источнику – к документам.

Посмотрим на типичный договор, который будущий покупатель квартиры заключает с агентством. Не будем подробно критиковать все положения данного договора (хотя там есть много юридически некорректных формулировок), рассмотрим только вопрос о гарантиях агентства.

договор с агентством 1

 

договор с агентством 2

договор с агентством 3

Как видим, ни в одном из пунктов этого договора нет ничего даже близко похожего на обязательства агентства по проверке юридической чистоты квартиры и обеспечению безопасности сделки, не говоря уже о каких-либо гарантиях.

По своей правовой природе данный договор является договором оказания услуг. Обратим внимание на то, что обязанности агентства, которое оказывает эти услуги, прописаны крайне расплывчато и неконкретно: «проведение результативной работы» (п.2.1), «проведение результативного поиска» (п.2.2), «содействие в подготовке документов» (п.2.3). Какие-либо чёткие критерии «результативности» в договоре отсутствуют. Соответственно, даже если бы в разделе «Ответственность сторон» были бы прописаны санкции, применяемые к агентству (а их там нет), агентство всё равно ни за что бы не отвечало. Даже если клиент останется без денег и без квартиры – агентство умоет руки.

Не нашли мы ничего похожего на гарантии безопасности и в договорах, предлагаемых другими агентствами. (Если кто-либо из читателей этой статьи сможет предоставить нам договор, в котором агентство реально отвечает за чистоту сделки, мы будем очень благодарны).  Более того, в Профессиональных стандартах Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга красной нитью проходит идея, что агентство и не должно ни за что отвечать (орфография источника сохранена):

 

2.2. Риэлторская фирма не несет (если это не оговорено особо) ответственности за противоправные или противоречащие достигнутым договоренностям действия сторон по договорам (например, мошенничество и пр.) и ошибки в деятельности третьих лиц, не являющихся сторонами по сделке (сотрудников госучреждений, нотариусов и т. д.).

2.4. Риэлторская фирма, не имеющая лицензии на страховую деятельность, не в праве заявлять о готовности нести материальную ответственность по сделкам в размере, превышающем получаемое вознаграждение.

 

2.7. Риэлтор не обязан:

-      Предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, если это не предусмотрено договором;

-      Давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора, и нести ответственность за непредоставление таких консультаций.

2.11. Риэлторская фирма не несет ответственности в случае признания судом недействительной сделки, проведенной с участием риэлтора, если основания для признания сделки недействительной связаны не с действиями риэлтора, а с действиями сторон по сделке, либо связаны с предыдущими сделками и действиями сторон и иных лиц в отношении данного объекта недвижимости, что обусловлено невозможностью легально и доступными способами произвести полное исследование истории прав собственности и до приватизационного найма объекта недвижимости силами риэлтора.

Можно, конечно, сказать, что в договоре написано не всё, что будет делать агентство. Однако такие «устные договорённости» и «джентльменские соглашения» работают ровно до того момента, пока это выгодно обеим сторонам. Но зачем агентству выполнять какую-то лишнюю работу, если оно может её не выполнять? Не зря агентства так настоятельно рекомендуют, в дополнение к оплате их услуг, отдельно оплачивать страхование титула в страховой компании.

Надо отдать должное агентам: некоторые из них (хотя, как мы убедились, и не обязаны этого делать) всё же предпринимают какие-то действия, направленные на безопасность сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев эти действия сводятся к заказу выписки из ЕГРП и просьбе продавцу предоставить форму 9, то есть к тому, что знающий покупатель может сделать и сам. Более глубокий анализ всех правовых рисков приобретения квартиры агент, даже добросовестный, провести не может, так как сам он юристом не является, а в обязанности штатного юриста агентства, работающего на окладе, это не входит (его задачи состоят в другом – защищать агентство от его клиентов, когда со сделкой возникнут проблемы, а также составлять ни к чему не обязывающие типовые договоры, подобные приведённому выше).

Так что, похоже, единственным источником мифа «агентство гарантирует безопасность сделки» являются голословные заявления самих агентов и недобросовестная реклама в средствах массовой информации.

Часть 2 Часть 3

Комментарии  

 
+1 #2 Виктор 31.03.2014 19:30
Изложение на высоте. Сам всё это знаю, но лучше написать бы не смог! Всё в точности так и обстоит!
Цитировать
 
 
+13 #1 Администратор 30.01.2013 09:18
Уважаемые читатели! Если Вам понравилась эта статья, размещайте ссылку на неё на своем сайте, на форумах, где Вы общаетесь, в социальных сетях – в общем, в любом месте в сети Интернет, где сочтете возможным. Это будет для нас лучшей благодарностью.
Цитировать
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить