2014 - 2016 гг.

Оспаривание отказа в регистрации договора аренды и взыскание задолженности по арендной плате с арендатора

Это дело начиналось как обычный спор между арендодателем и арендатором по поводу размера арендной платы, неожиданно переросло в несколько непростых судебных дел, закончившихся в результате блестящей, без преувеличения, победой наших юристов.

Одна из организаций, которым ООО «Автономия» оказывает услуги по юридическому обслуживанию, занимается сдачей в аренду нежилых помещений, в том числе под магазины. При этом арендатору часто необходимо выполнить перепланировку помещения под свои нужды. Кроме того, если договор заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации, с чем тоже возможны проблемы.

Между нашим клиентом и арендатором (ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ») в мае 2013 года было одновременно заключено два договора – нормальный, сроком на 10 лет, и краткосрочный, на подписании которого настоял арендатор «на случай, если долгосрочный договор не будет зарегистрирован». Они не отличались ничем, кроме срока и одного условия, содержащегося в краткосрочном договоре и приведшего в итоге к спору: что арендная плата снижается вдвое, если договор не будет зарегистрирован в течение трех месяцев по вине арендодателя.

Сначала всё шло хорошо – арендодатель предоставил все документы, договор был подан на государственную регистрацию в Росреестр...и Росрестр отказал в регистрации договора аренды. Дело в том, что изменилось законодательство – теперь для регистрации договора аренды требовалось представлять также и кадастровый паспорт передаваемых в аренду помещений. Это не было бы проблемой, но из-за проведенной арендатором перепланировки изменилась конфигурация арендуемых помещений (из нескольких отдельных было создано единое) – следовательно надо было заново проводить кадастровый учёт и получать новый кадастровый паспорт, а это требовало времени.

Арендатор предпочёл обвинить арендодателя в непредоставлении документов, необходимых для регистрации и, через три месяца, в одностороннем порядке уменьшил арендную плату вдвое.

Именно на этом этапе к решению проблемы было привлечено ООО «Автономия». Изучив все документы и применимое законодательство, мы пришли к выводу, что вина арендодателя отсутствует – на момент подачи документов на государственную регистрацию кадастровый паспорт на арендуемое помещение не требовался.

Картинка для привлечения вниманияВ ходе переговоров между нашим клиентом и «Дикси», в которых приняли участие и мы, убедить менеджеров «Дикси» в нашей правоте и возможности оспорить отказ в регистрации, к сожалению, не удалось. Сложившееся положение их вполне устраивало – действительно, ведь вместо 900 000 рублей в месяц они платили вдвое меньше!

После провала очередного раунда переговоров, нами была предложена стратегия действий, которую наш заказчик полностью одобрил: на первом этапе оспорить отказ в регистрации, на втором этапе взыскать арендную плату в полном объеме.

На первом этапе мы в марте 2014 года обратились в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды. На этой стадии нам повезло – дело рассматривала лично Председатель Арбитражного суда Изотова Светлана Валерьевна. Повезло потому, что она является действительно квалифицированным судьей, и рассматривала дело тщательно и объективно. Управление Росреестра, как обычно, сопротивлялось изо всех сил, но наши аргументы были признаны судом обоснованными и решение вынесено в нашу пользу.

А вот на стадии апелляции, которую, разумеется, подал Росреестр, возникли непредвиденные сложности. В заседании суда апелляционной инстанции представитель Росреестра внезапно ходатайствовал о приостановлении производства по делу в связи с тем, что аналогичное по существу дело по иску ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» к Росреестру находится на рассмотрении в кассационной инстанции. Несмотря на наши возражения (затягивать не хотелось, да и прямой связи между делами не было), производство было приостановлено. Надо отметить, что в том деле и решение суда первой инстанции, и постановление апелляционной инстанции были в пользу Росреестра, а при таких обстоятельствах шансов в кассации обычно немного.

Поэтому мы не стали пассивно ждать результата рассмотрения другого дела – связались с представителями Политехнического университета и предоставили им наши наработки и решение по нашему делу. Не будем утверждать, что это явилось решающим фактором, но одним из решающих – несомненно. Окружной суд сначала отложил судебное разбирательство для «дополнительного изучения доводов сторон», затем, в следующем заседании, объявил перерыв на два дня, и только после этого вынес, наконец, судебное постановление, которым отменил постановления первой и апелляционной инстанции, тем самым полностью подтвердив законность нашей позиции.

Оставалось только возобновить производство по нашему иску к Росреестру и дождаться вынесения апелляционным судом постановления – разумеется, в нашу пользу. Таким образом, несмотря на то, что первый этап этой тяжбы оказался сложнее и дольше, чем ожидалось, но завершился полным успехом.

После вступления в законную силу решения суда по спору с Росреестром была сделана ещё одна попытка договориться с арендатором мирным путём, но и эта попытка не увенчалась успехом.

Поэтому в феврале 2015 года начался второй этап судебной тяжбы – суд о взыскании арендной платы и неустойки. Поскольку у нас имелась преюдиция (арендатор был привлечен к участию в деле по спору с Росреестром в качестве третьего лица, правда, не соизволил принять участие никоим образом), вынесение решения в нашу пользу было очевидным, речь могла идти только о размере взыскиваемых сумм. И в этом удача оказалась на нашей стороне. Оппоненты рассчитывали отложить и затянуть дело, поэтому представитель ответчика явился в судебное заседание неподготовленным, не имея ни  документов, на которые ссылался, ни контррасчета неустойки. Нам же удалось настоять на завершении судебного разбирательства в одном заседании. Этого представитель "Дикси" не ожидал, растерялся и даже не заявил об уменьшении размеров неустойки.  Решением суда наши требования были удовлетворены полностью.

Юристы арендатора попытались реабилитироваться в апелляционном суде – пришли целой командой, активно доказывали неправомерность решения суда первой инстанции, пытались запутать суд. Но их усилия оказались напрасны, и апелляционным постановлением решение суда было оставлено в силе.

Нам оставалось только взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом. К сожалению, разумность расходов суд оценивал без учёта усилий, затраченных на перовм этапе тяжбы, поэтому хоть и удовлетворил наше ходатайство, снизил истребуемую сумму расходов.

Третий этап, который не планировался до начала дела, стал продолжением второго и закономерным развитием успеха, достигнутого ранее. Арендатор, даже проиграв суд, не выплатил присужденные суммы добровольно, задолженность пришлось взыскивать по исполнительному листу. Поэтому к ответчику было предъявлено требование о взыскании неустойки за новый период ввиду неисполнения решения в добровольном порядке. На этот раз юристы ответчика вовремя заявили о чрезмерной, на их взгляд, неустойке, и суд вдвое уменьшил размер неустойки, подлежащей взысканию. Но и такое снижение ответчику показалось недостаточным, решение суда было обжаловано им в апелляционном порядке, впрочем, безуспешно. Апелляционный суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы.

Итак, судебная тяжба, начавшись в марте 2014 года, завершилась в январе 2016 года. Нам пришлось пройти три судебных разбирательства, самым тяжелым из которых оказалось первое дело – по иску к Росреестру. Хотя нельзя сказать, что остальные были лёгкими – нам пришлось тщательно выстраивать свою позицию, чтобы она была понятна и очевидна для суда, и, несмотря на это, раз за разом отстаивать её в судебных заседаниях.

В результате арендатор мало того, что выплатил почти три миллиона рублей, составлявших задолженность по арендной плате, был вынужден заплатить ещё и неустойку, суммарный размер которой составил больше шести миллионов рублей, а также выплатить судебные расходы. Общая сумма взысканного в пользу нашего клиента составила 9 513 286 рублей 36 копеек.