Общее собрание членов ТСЖ: как его провести и как оспорить в суде

В предыдущей статье мы рассказывали, как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание членов ТСЖ – это отдельная процедура.

Общее собрание членов ТСЖПредпосылкой для такого отличия является то, что в доме создано объединение собственников жилья – продвинутая форма управления многоквартирным домом, отличающаяся тем, что дом имеет самостоятельный расчетный счет в банке (а не «общий котел» управляющей компании), а управляет им, кроме общего собрания собственников, постоянно действующий выборный орган – правление. Для управления домом создаётся юридическое лицо. Чаще всего оно называется «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), но встречаются такие варианты, как ТСН (товарищество собственников недвижимости), ЖК (жилищный кооператив) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Всё, что мы будем говорить о ТСЖ, применимо также к ТСН, ЖК и ЖСК, с учетом ряда особенностей, о которых мы расскажем в своё время.

Собрание собственников и собрание членов ТСЖ – в чем разница?

Даже руководители ТСЖ, не говоря уже об обычных жителях, не всегда понимают разницу между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в МКД) и общим собранием членов ТСЖ (общее собрание ТСЖ). Чем же отличаются эти собрания?

Во-первых, составом голосующих – тех, кто имеет право принимать участие в собрании. В общее собрание собственников помещений в МКД имеют право участвовать абсолютно все собственники помещений, будь то члены или не члены ТСЖ. В общем собрание ТСЖ – только члены ТСЖ.

Во-вторых, различны и полномочия собраний, то есть круг вопросов, которые они уполномочены решать. Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания ТСЖ определяются, соответственно, статьями 44-48 и 145-146 Жилищного кодекса РФ. Например, вопросы об использовании земельного участка под домом или иного общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, а установление тарифов на содержание общего имущества или выборы правления – прерогатива общего собрания ТСЖ. Путаница между видами собраний, неверное определение того, на каком собрании какие вопросы решать, приводит к недействительности их результатов.

В-третьих, протоколы общего собрания собственников помещений в МКД управляющая организация (в том числе ТСЖ) обязана направлять в Жилищную инспекцию, а протоколы общего собрания ТСЖ – нет. Впрочем, это не освобождает ТСЖ от обязанности размещать информацию в ГИС ЖКХ и иных информационных системах, о чем мы расскажем в другой статье.

Хотя в законе и говорится, что собственники обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в МКД, но у ТСЖ нет ни обязанности его организовывать, ни ответственности за то, если оно не состоялось. А вот обязанность ТСЖ регулярно проводить общее собрание ТСЖ вытекает из того, что ТСЖ должно ежегодно утверждать план содержания общего имущества, смету доходов и расходов, принимать тарифы, раз в два года выбирать правление, без чего председатель не сможет подтвердить свои полномочия и, как следствие, оформить банковскую карточку для управления счетом. В общем, отсутствие кворума на общее собрание ТСЖ вполне способно породить реальные проблемы для его руководства.

На практике общее собрание собственников помещений в МКД и общее собрание ТСЖ часто совмещают. Это можно сделать двумя способами. Либо одновременно созывается два собрания и люди заполняют два разных бюллетеня, либо составляется один общий бюллетень, в котором те собственники, которые не являются членами ТСЖ, голосуют только по вопросам общего собрания собственников помещений в МКД, но не голосуют по вопросам общего собрания ТСЖ.

Членство в ТСЖ и реестр членов ТСЖ

Часто приходится слышать: «Я собственник, купил квартиру, в нашем доме ТСЖ. Значит, я автоматически стал членом ТСЖ, разве нет?»

Нет, это не так. Членство в ТСЖ – дело добровольное, к которому никто никого не вправе принудить. Основанием для членства в ТСЖ является личное заявление собственника (ч.1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ). Если в квартире несколько собственников – заявление должно быть от каждого из них, иначе одни будут членами ТСЖ, а другие нет. Членство в ТСЖ не наследуется (в отличие, кстати, от пая в ЖСК) и не переходит на нового собственника при продаже квартиры. Разумеется, из ТСЖ каждый волен в любое время выйти.

Обратим внимание на то, что правление ТСЖ не вправе отказывать в приёме в ТСЖ, «исключать» из него или откладывать вступление до «утверждения» новых членов на общем собрании. Как только человек вручил заявление – он уже член ТСЖ и имеет право голосовать на общее собрание ТСЖ. Соответственно, подтверждением членства в ТСЖ является отметка ТСЖ о принятии заявления, сделанная на его втором экземпляре.

На правление ТСЖ возлагается обязанность вести реестр членов ТСЖ (п.7 ст.148 ЖК РФ). Реестр членов ТСЖ, в силу ч.4 ст.143 ЖК РФ, должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установленного образца реестра в законе не прописано, но есть рекомендуемые формы (например, от Жилищной инспекции Санкт-Петербурга http://gov.spb.ru/static/writable/ckeditor/uploads/2017/03/02/реестр.doc).

Правление обязано ежегодно до 1 апреля направлять в Жилищную инспекцию копию реестра (п.9 ст. 138 ЖК РФ). За нарушение – штраф от 3000 до 5000 рублей (ст.19.7 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

Важный вопрос, который часто задают председатели ТСЖ: а на какую дату нужно составлять реестр? Например, собрание проводится в декабре, кто имеет право голосовать – те, кто внесены в реестр, представленный в Жилинспекцию 1 апреля, или новые собственники тоже? А если собрание проводится в заочной форме с 1 сентября по 1 декабря, а за это время кто-то проголосовал, но потом вышел из членов (например, продав квартиру)? Засчитывать его голос или нет?

В законе об этом прямо не сказано. Но, по нашему опыту, судебная практика склоняется к тому, что реестр можно «актуализировать» хоть ежедневно. То, что его раз в год нужно куда-то предоставлять, не означает, что в остальное время его нельзя корректировать. Если же проводится собрание, то при подведении его итогов самое правильное – сделать реестр на дату окончания голосования и, подсчитывая голоса, исходить из него.

Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ

Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ. Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству. В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.

Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ. В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе. Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.

Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения. К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию. Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.

Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено. Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных. В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.

Подчеркнем в этой связи, что голосование на собрании ТСЖ, в отличие от голосования на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись. В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете голосов, однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться. На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.

Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями голосов от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.

Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира - один голос». Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону. А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты. Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ. Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».

Итоговым документом собрания членов ТСЖ является протокол. Протокол общего собранияВ отличие от протокола общего собрания собственников МКД, официально установленных требований к его форме нет. Тем не менее, следует стремиться к тому, чтобы его форма в основном соответствовала требованиям, изложенным в Приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Как и в случае с общим собранием МКД, о результатах собрания необходимо в 10-дневный срок уведомить членов ТСЖ (и иных собственников, поскольку собрание может затрагивать и их права). Однако посылать копию протокола в Жилищную инспекцию – не нужно, о чем прямо сказано на сайте Жилищной инспекции.

Оспаривание собрания ТСЖ в суде

Все, что мы рассказали в предыдущей статье об оспаривании собрания собственников МКД, применимо и к оспариванию собрания членов ТСЖ. Важным отличием является то, что оспаривать собрание имеют право лишь члены ТСЖ. Вернее, иск могут принять и у нечленов... но при вынесении решения суд, скорее всего, укажет, что их права не нарушены.

Помимо конфликтных ситуаций, типичных и для собраний собственников (неуведомление о собрании, неправильный подсчет голосов, подозрения в подлоге бюллетеней), в ТСЖ к поводам для судебного спора добавляется и ряд специфических моментов. Это, прежде всего, манипуляции с реестром членов ТСЖ. По ходу собрания председатели могут искусственно раздувать численность реестра (если нужно показать, что ТСЖ в доме легитимно, поскольку охватывает больше половины голосов собственников), или, наоборот, выкидывать из реестра «мертвых душ», если нужно уменьшить базу для подсчета кворума. Доказать манипуляции обычно весьма сложно.

Поскольку ТСЖ не связано требованиями о предоставлении копии протокола в Жилищную инспекцию, процветает и сбор бюллетеней «задним числом» (иногда в течение чуть ли не года после подписания протокола). Суды склонны не считать это существенным нарушением, если подписи не подделаны: в общем-то, председателей можно понять, собрать бюллетени у неактивных жильцов объективно непросто. Действительно серьезное ретроактивное нарушение – подмена протокола.

Всё же в спорах между «несогласными» и действующим правлением ТСЖ преимущество имеет правление, поскольку имеет больше ресурсов и лучше подготовлено к затяжной войне. Но, если нарушения действительно вопиющие, а истцы готовы идти до конца, незаконные решения будет отменены. Впрочем, часто продуктивным оказывается не оспаривание состоявшегося собрания, а самостоятельное проведение нового.

Выводы

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления ТСЖ. Процедура проведения собраний уже укоренилась, сложилась и судебная практика оспаривания собраний. Однако не следует запускать дело или пренебрегать его юридическим оформлением. Стоит максимально продумать все принципиальные моменты, выполнить все требования действующего законодательства, а в проблемных ситуациях - обратиться за консультацией к специалистам.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить